东京再登顶！连续 6 年稳坐境外投资首选城市！

世邦魏理仕（CBRE）发布的《2025年亚太地区跨国房地产投资者意向报告》显示，东京已连续6年稳坐境外投资首选城市的宝座！这不是偶然，而是全球资本在对比了回报、风险、安全性、货币政策、人口趋势、政治稳定性等多重因素后得出的共同结论。

通过与众多高净值客户的深度交流，我们发现一个清晰共识：2025 年是近十年布局日本房产的重要战略机遇期。这一判断源于两大核心逻辑--汇率窗口与政策红利的双重驱动。

日元处于历史低位，“极低汇率” 窗口已打开

回顾日元兑人民币汇率五年变迁，堪称财富重新分配的大戏。2020 年 1 万日元可兑换 680 元人民币；截至 2025 年，汇率已跌破 0.049 关口，逼近历史低位。这意味着：同样人民币资金，如今在东京购置房产的成本较五年前降低 30% 以上。

例如：东京核心区一套总价1 亿日元的高端塔楼公寓价格：

2020 年：按 6.8 汇率计算，需 680 万元人民币

2025 年：按 4.9 汇率计算，仅需 490 万元人民币成本差额达190 万元，相当于 “汇率直接赠送” 的资产增值。

值得警惕的是，随着日本通胀率攀升，市场对央行加息预期强烈，多家机构预测日元汇率将逐步回升，当前“汇率红利窗口” 将逐步关闭。

双向政策环境下的投资优势

国内市场：政策调控收紧投资性购房通道。一线城市房地产市场深度调整，限购升级、信贷收紧、投资性购房收益空间压缩。在此背景下，海外资产配置成为分散风险的优质选择。

日本市场：开放政策打造投资友好型环境

·制度优势：永久产权、不强制居住、可继承

·流程优势：全程法律透明，可通过专业机构代办（含签证、托管等全链

条服务）

·政策优势：不限购、不限售

2024 年东京新宿区某高端塔楼项目，外国买家占比达 35%，部分投资者通过 “租金收益 + 资产增值”，半年内实现综合回报率超 5%。

东京，全球资本的“抗周期堡垒”

作为亚洲核心城市，东京资产韧性极强。城市更新驱动：麻布台之丘、涩谷Scramble Square 等大型再开发项目，带动核心区资产价值持续上扬。需求结构稳健：外资企业聚集，高端塔楼住宅与商业办公需求稳定旺盛。

大阪：世博会红利下的“成长型标的”

·短期催化：2025 年大阪世博会与 IR 赌场项目落地，推动城市进入发展

快车道。

·长期逻辑：关西经济圈一体化战略，带动住宅与商业地产“租售两旺”。

东京和大阪这两座城市正吸引全球资本重仓布局。对国内买家而言，这不仅是“换汇 + 资产配置” 的机会，更是财富与全球接轨的跳板。

市场风向预判：日本房产价格趋势

今年年初以来，受全球关税影响，东京房产价格持续飙升，而新房供应量断崖式减少。2025 年 3 月，东京 23 区新建公寓供给仅 1072 户，平均总价 1.4939 亿日元，每平米价格突破 200 万日元（达 225.5 万日元）。

东京稀缺房产已进入“反选购房者” 赛道，预计未来新建公寓房价将持续上涨。核心原因在于建筑成本攀升：

1-建筑材料成本大幅上升，依赖进口的钢材、铝材等价格因关税上涨

2-物流和供应链受阻，原材料转运成本增加、时间延长

3-人工与施工管理费用上涨，企业本地化布局导致人力紧缺，尤其东京建筑需求长期旺盛

东京建楼成本越来越高，意味着未来新房价格下跌可能性极低，核心地段尤甚。这为当下入市者提供天然价格支撑与价值保障。

对已购东京房产的投资者而言，房产将“被动升值”—— 未来同地段重建或新盘价格只会更高。尤其优质地段资源稀缺、新旧更替慢，手中核心资产将更保值。